Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования участков этой категории

foto108-1Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

  • в какую территориальную зону они входят;
  • какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

  • строить можно без ограничений;
  • строить можно с определенными ограничениями;
  • строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

  • признанию постройки самостроем;
  • отказу в оформлении права собственности на постройку;
  • сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

  1. государственного запаса;
  2. водного фонда;
  3. лесного фонда;
  4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
  5. спецназначения;
  6. сельскохозяйственного назначения;
  7. населенных пунктов.

83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

Право на их изменение принадлежит:

  • органам власти федерального значения;
  • местной власти;
  • судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Основные виды разрешенного использования по зонам

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

  • жилых построек;
  • общественно-деловых построек;
  • предпринимательства;
  • отдыха;
  • общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

foto108-3Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

  • блокированного типа — таунхаусы;
  • передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
  • средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
  • большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

  • индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
  • бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

  • сад,
  • огород,
  • развод скота.

Общественно-деловые

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

  • коммунальных,
  • социальных,
  • медицинских,
  • ветеринарных,

для создания:

  • мест, способствующих культурному развитию;
  • образовательных учреждений;
  • религиозных центров;
  • центров научной деятельности;
  • управленческих центров.

Предпринимательство

foto108-4Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

  • центров делового управления;
  • торговых центров, магазинов и рынков;
  • коммерческих и страховых организаций;
  • точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
  • мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

  • спортивных объектов;
  • объектов туристической направленности;
  • игровых полей и полей для прогулок;
  • причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
  • мест ловли рыбы и охоты на животных.

Общего пользования

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

  • автомобильных дорог,
  • пешеходных тротуаров,
  • водных объектов общего пользования,
  • парков и скверов,
  • кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

foto108-5

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

  1. основной,
  2. условно разрешенный,
  3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

  • дома,
  • магазина,
  • образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

  • представители администрации населенного пункта,
  • владельцы близлежащих участков,
  • сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

foto108-6Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

  1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
  2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС,
  • ЛПХ,
  • блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

  • огородничеством,
  • садоводством,
  • скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных земляхэто разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

foto108-8

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

  • сад,
  • цветник,
  • огород.

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

  • магазины,
  • точки общепита,
  • гостиницы,
  • автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

  • столовые,
  • рестораны,
  • кафе,
  • иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

  • отели,
  • гостиницы,
  • пансионаты,
  • другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

  • автосервисы,
  • мойки,
  • заправки и др.

Полезное видео

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

 

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

  1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
  2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
  3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
  4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Комментарии
  • @Дарья 05.12.2018

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, можно ли заниматься крестьянско фермерским хозяйством на земельном участке с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства?

  • @Виктор 21.11.2018

    Добрый день!
    В выписке указано:
    — Категория земель: Земли населенных пунктов
    — Вид разрешенного использования: Для объектов жилой застройки
    Могу ли я строить на данном участке дом для себя и в дальнейшем прописаться в нем?
    Чем отличается ВРИ:(Для объектов жилой застройки) от ВРИ:(ИЖС)

  • @Евгений 13.11.2018

    Добрый день! подскажите как действовать дальше? когда покупал участок он бы в категории: земли с/х назначения примыкал к нас. пункту, потом я начал строить капитальный дом без разрешения на строительство. В процессе стройки зарегистрировал постройку по декларации, потом изменил категорию зем. участка на ЗНП с ВРИ для садоводства. Теперь думаю как дооформить дом и нужно ли менять ВРИ на ИЖС.

  • @Евгений 26.08.2018

    Здравствуйте. Скажите, если земля имеет категорию: земли населенных пунктов, а разрешенное использование: под объект бытового обслуживания (строительство оздоровительного комплекса) — возможно ли перевести участок под ИЖС, построиться и жить там постоянно?

    • @Дарья 31.08.2018

      Добрый день, Евгений. Желаемое Вами разрешенное использование приемлем для земель категории ЗНП. Действующее законодательство не сообщает для этого препятствий. Поэтому следует собрать необходимые документы, чтобы перевести Ваш участок из действующего разрешенного использования в желаемое. Но имейте в виду, что это длительный по времени процесс.

    • @Саша 31.08.2018

      Здравствуйте, Евгений. Согласно действующего законодательства, cуществует такая возможность перевода вашего на данный момент участка для предпринимательства в участок под индивидуальное жилищное строительство. Для этого необходимо обратиться в органы власти и если они одобрят ваш план, то тогда можно оформить участок под индивидуальное жилищное строительство. Всего доброго.

    • @Марина 31.08.2018

      Добрый день уважаемый Евгений. Хочу ответить на Ваш вопрос. Я сама лично сталкивалась с подобной ситуацией. Для начала участок земли нужно перевести под ИЖС, А потом план строительства жилого дома. А также стройтесь и живите постоянно. Удачи и у Вас все получится. Да и почитайте данную статью https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri внимательно, но если не понятно что либо то конечно сходите к юристам и они помогут все оформить как положено.

  • @Екатерина 24.08.2018

    Здравствуйте. Наш земельный участок имеет назначение: Земли населенных пунктов — для выращивания плодово-овощной продукции. Находится в СНТ (мы являемся собственниками участка). Начали строительство садового дома, так как сказали что жилой строить нельзя, стройте садовый, потом переведете. Разрешение на строительство не брали, сказали что не нужно для садового дома. Нормы застройки все учли (отступы, процент застройки участка и т.д.). Дом наполовину построили, но сейчас засомневались, а можно ли вообще строить на нашей земле. Были в архитектуре заказали градостроительный план. В нем указано что участок находится в зоне ведения дачного хозяйства СХ-2. И по заключению на этой зоне основные виды разрешенного использования это: 1.5 Садоводство, 3.1 Коммунальное обслуживание и 12.0 Земельные участки (территории) общего пользования. и также прописаны условно-разрешенные виды разрешенного использования: 4.4 Магазины 13.1 Ведение огородничества 13.2 Ведение садоводства 13.3 Ведение дачного хозяйства
    Подскажите, пожалуйста, сможем ли мы оформить дом (как садовый), ведь по пункту 1.5 строить на участке садовый дом нельзя, только выращивать плодовые культуры. Попробовали через мфц перевести на ври 13.2 (ведение садоводства), через месяц пришел результат о приостановке дела — написано что на условно разрегенный вид только напрямую через администрацию обращаться (нужны публичные слушания). Хотели дом оформить до 2019 г тк не понимаем какие изменения произойдут и какой статус будет у нашего участка. Спасибо большое за ответ

    • @Дарья 31.08.2018

      Добрый день, Екатерина. Согласно ГК РФ собственник участка земли имеет право его использовать по своему усмотрению с соблюдением норм законодательства. ЗК РФ и ГрК РФ не накладывают строгое вето на строительство домов в черте земель населенных пунктов. Поэтому Вам можно построить обычный некапитальный садовый домик не для круглогодичного проживания. Но надо внимательнее читать ПЗЗ и Генплан Вашего населенного пункта.

    • @Саша 31.08.2018

      Здравствуйте, Екатерина. Так как ваше СНТ входит в земли населённых пунктов (ЗНП), то согласно законодательства, на участке можно возводить капитальный, жилой дом, при чем не требуется никакого разрешения. Существует только одно но. В построенном доме невозможно будет оформить регистрацию, с вытекающими отсюда последствиями, например стоимость дома буде ниже при продаже и т.д. Всего доброго.

    • @таня 31.08.2018

      Добрый день Екатерина. Обратитесь сначала в администрацию как Вам советуют и если не помогут, то потом для Вас вижу только два варианта. Первый это суд. Делайте по постройке экспертизу и на основании ее подадите исковое заявление по данному вопросу регистрации прав собственности на жилой дом. И второй это
      можете зарегистрировать этот дом как хозяйственный блок, либо баню, либо гараж. Кадастровый инженер сделает технический план, на основании его Вы его сможете поставьте домик свой на учет в кадастровую контору и потом зарегистрировать.

  • @Рафис 17.06.2018

    Добрый день. У меня участок относится к землям населенных пунктов, но разрешенный вид использования ДЛЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА. Разрешается ли строить дом на таком участке?

    • @Саша 19.06.2018

      Здравствуйте, Рафис. Любая земельная деятельность регламентируется градостроительной документацией. Вынужден вас огорчить, согласно закона, ЗНП с ВРИ земель с/х назначения не предусматривает строительство жилых помещений. Код 1.0, к коему относится ваш участок, разрешает строительство только вспомогательных сооружений для ведения хозяйства ( размещение питомников, построек для хранения техники и оборудования, хранение, производство,переработка с/х продукции ). Всего доброго.

      • @Admnick58 20.06.2018

        Участок ЗНП не может иметь код 1.0. ЗНП это коды 2.0. Как правило, участки относящиеся к землям поселений могут иметь дополнительные ВРИ, либо без особых проблем можно поменять его на ИЖС или ЛПХ, где допустимо любое частное строительство при соблюдении всех норм и правил.

    • @Admnick58 20.06.2018

      Здравствуйте, Рафис.

      Уточните, пожалуйста, в документах на землю какая указана категория земель и дословно вид разрешенного использования. Можно скрин приложить со скрытыми персональными данными. Лучший вариант — на почту info@stroim-domik.org скинуть кадастровый номер участка.

      • @Евгения 12.09.2018

        Подскажите, а у меня тоже Земли населенных пунктов, но разрешенное использование для с/х производстава по документам написано под подсобное хозяйство. При этом, когда покупали зу, то разрешенное использование было под подсобные хозяйства и все, потом решили увеличить водоохранную зону и поменяли разрешенное использование. Причем только в нашеем поселке, в соседнем примыкающем все осталось как прежде. Как быть? нельзя совсем строить даже дачный домик(без возможности прописки)? Разрешение на строительство конечно не выдают. Или есть какие-то пути? Один собственник из поселка видела что перевел участок под разрешенное использование для размещения объектов рыбного хозяйства, так как он себе построил огромный дом еще ДО момента наложения ограничений. Что делать в такой ситуации?

    • @Лариса 20.06.2018

      Здравствуйте, Рафис. Все зависит от того, какого типа строение вы хотите построить. Если а Вас земля сельхозназначения и разрешено дачное строительство, то вы без особых проблем можете построить
      дачный домик, не предназначенный для круглогодичного жительства.
      Если же вы хотите строить добротный дом/коттедж, то вам необходимо будет доказать, что сооружение возводится вами для обеспечения и поддержания хозяйства, которое ведется на данной территории и вам нужно там постоянно находится. Например, вы разводите птицу, скот, кроликов. Это будет являться причиной строительства капитального сооружения для постоянного проживания. Если же вы не собираетесь заниматься крестьянско-фермерским хозяйством, то посоветую вам узнать информацию о возможности перевода вашей земли из одной категории в другую. Для этого необходимо подать запрос в местные органы власти. Хотя, к сожалению, даже в судебном порядке сложно переоформить такие земли.

    • @Елена 25.06.2018

      Здравствуйте, Рафис. В данном случае вы не можете вести строительство жилых построек, так как в вашей документации это не прописано. У вас разрешены только вспомогательные постройки, поэтому ничем порадовать вас не могу. Но выход есть, он упирается в переоформление бумаг на участок, вам писали уже об этом. И делаете его автоматически пригодным на построек жилого дома.

  • @Иван 03.05.2018

    Какую категории земли надо брать для того, чтобы там можно было построить домик и поставить что-то вроде пристройки? Предлагают и ИЖС и СНТ и дачи. Куда смотреть, чтоб не прогадать?

    • @Евгений 07.05.2018

      Чтобы определить, какая категория должна быть у участка для постройки домика и пристройки, Вам нужна таблица ВРИ земельных участков. Ее можно посмотреть на сайте Росреестра, в самом Росреестре или найти в интернете. Более подробно, для чего нужна ВРИ можно посмотреть тут: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/kak-uznat-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-kuda-obratitsya

    • @Ольга 07.05.2018

      Иван, добрый день.
      Берите землю сельскохозяйственного назначения. Вы сможете и огород свой выращивать — и домик вместе с другими сооружениями поставить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *