Оформление договора купли-продажи жилого дома с земельным участком
Договор купли – продажи дома с ЗУ оформляется по стандартной схеме. Но имеется один нюанс — объектов передачи будет 2. Составить договор можно самостоятельно, а можно обратить за помощью к юристу.
Разберем подробно в статье каковы особенности составления документа, если приобретается в ипотеку или с использованием материнского капитала, а также размер финансовых издержек и требуется ли заверение нотариата.
Содержание
Как правильно оформить?
С юридической точки зрения, операции, осуществляемые с земельным участком, касаются и дома, стоящего (строящегося) на нем.
Об том указано в положениях Гражданского кодекса:
- при передаче прав собственности на дом передаются права и на участок (и наоборот);
- операции купли – продажи ЗУ и недвижимого имущества регистрируются в Росреестре.
При покупке имущества и надела оформляется 1 договор. Составляется в письменной форме, скрепляется подписями участников.
В документе необходимо отразить:
- название соглашения;
- дату и место его заключения;
- предмет договора;
- параметры и признаки каждого объекта (расположение, назначение земли, номер, площадь и пр.);
- цену — общую и для каждого продаваемого объекта по отдельности.
Важно! По желанию стороны могут включить дополнительные сведения (ответственность участников, требование к регистрации, форс-мажорные обстоятельства и прочая).
В соглашении четко указываются данные обеих сторон. Предмет договора необходимо описывать подробно: указать информацию о земельном участке и жилой недвижимости. При наличии хозяйственных построек указываются сведения и о них. Если дом жилой, указывается его кадастровый номер.
Следует описать, в каком состоянии находится недвижимое имущество на момент продажи, из каких материалов оно построена. Для территории указывается точное ее местонахождение согласно кадастровому паспорту, категория земли и тип разрешенного использования. Стороны сделки вправе вносить дополнительные условия.
Если недвижимое имущество либо участок не состоят на кадастровом учете, по закону купить и продать их нельзя. Сначала владелец должен узаконить их.
- Скачать бланк договора купли-продажи жилого дома с землей
- Скачать образец договора купли-продажи жилого дома с землей
С использованием материнского капитала
Согласно последним изменениям в законодательстве было снято ограничение на покупку дома за средства материнского капитала.
Особенности процедуры:
- покупаемое имущество должно соответствовать стандартам для комфортного проживания;
- при подаче неполного пакета бумаг Пенсионный фонд отклонит заявку;
- одно из главных условий – наличие доли у малолетнего.
За выдачей материнского капитала можно обращаться лишь по достижении ребенком трех лет. Единого образца такого договора нет. Главное, чтобы соглашение составляется письменно.
Участники сделки составляют структуру документа на свое усмотрение. В пункте, касающемся цены, дается информация о том, какую сумму покупатель выплачивает сам, а какую — за счет материнского капитала. В договоре обязательно должны быть указаны подписи и реквизиты сторон.
Справка! Договор купли – продажи дома с ЗУ за средства капитала разрешено оформлять и в случае, когда у молодой семьи уже имеется недвижимость. Количество и ее стоимость на одобрение (отклонение) заявки не влияют.
В соглашении указываются:
- стоимость;
- данные о собственниках дома;
- реквизиты продавца и пр.
По приобретаемой недвижимости указывается полная информация:
- местонахождение;
- количество этажей;
- площадь;
- кадастровый номер;
- тип собственности.
Ипотека Сбербанк
Кредит на покупку дома с участком имеет условия. Покупаемый дом не должен быть аварийным, должен иметь центральные и индивидуальные коммуникации.
Для фиксации намерений участников сделки заключается предварительный договор. Стороны договариваются об условиях сделки, дате заключения основного соглашения.
В документе указываются:
- время, место подписания;
- реквизиты;
- сведения из документов о праве собственности;
- информация о жилье;
- стоимость объекта и порядок внесения платы;
- сведения о зарегистрированных лицах;
- дата заключения основного договора.
Документ подписывается обоими участниками. Договор необходимо направить банку.
Сбербанк рассматривает 5 – 10 дней, после чего выносит решение. В случае одобрения подписывается ипотечный договор и лишь потом — основной договор купли – продажи. В документе должны быть подписи владельцев дома, покупателя и сотрудника банка.
В договоре следует указать дату подписания, населенный пункт, в котором заключается сделка. Форма ДКП должна соответствовать регламенту банка – кредитора.
В соглашении указываются:
- паспортные данные сторон, реквизиты банка;
- характеристики ипотечного объекта;
- стоимость;
- порядок и сроки оплаты;
- права и обязанности продавца, покупателя и банка;
- срок действия договора.
Внимание! В обязанности банка входит перечисление средств на указанный счет. В соглашении необходимо этот пункт обозначить.
Подробная информация об оформлении договора купли-продажи участка в ипотеку здесь.
Какие условия нельзя включать в соглашение?
Существуют пункты, которые нельзя включать в договор.
Условия, которые считаются недействительными:
- право выкупа земельного участка продавцом обратно;
- ограничение дальнейшего распоряжения ЗУ;
- ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на надел третьими лицами.
Также нельзя включать условие о запрете совершения юридических сделок с имуществом и участком по отношению к новому собственнику.
Регистрация документа
После подписания договора и передачи дома с землей покупатель становится собственником имущества по факту. С юридической точки зрения владельцем он не является. Чтобы стать законным хозяином, переход прав необходимо зарегистрировать в Росрееестре.
Договор купли – продажи подписывается в трех экземплярах: для каждого участника и Росреестра.
В государственный регистрационный орган либо в МФЦ подается заявление и документы:
- копии паспортов участников сделки;
- договор купли – продажи (в оригинале);
- акт приема – передачи (оригинал);
- согласие супруга на продажу (нотариально заверенное);
- квитанция об оплате пошлины.
После проведения регистрационных действий в ЕГРН внесут запись о новом собственнике земельной территории и недвижимости – на руки гражданину выдадут соответствующую выписку.
Если один из участников сделки отказывается от регистрации продажи земли с домом, второй имеет право обратиться в суд для принудительного завершения процедуры регистрации.
О регистрации договора купли-продажи земельного участка можно прочитать в этой статье.
Требуется ли нотариальное заверение?
Законодательство не содержит требований касательно заверения документа нотариусом. Исключение – купля-продажа недвижимого имущества, являющегося собственностью несовершеннолетнего либо недееспособного гражданина.
Финансовые затраты
Расходы, которые связаны с продажей территории с домом, бывают основными и второстепенными.
К первым относятся:
- оплата услуг нотариуса – до 50 тысяч рублей;
- оплата процесса регистрации — юридические лица уплачивают 22 тысячи рублей, физические – 2 тысячи;
- уплата НДФЛ (13% от суммы продажи).
Второстепенными являются расходы на получение выписки ЕГРН (750 рублей для физических лиц, 2 200 – для юридических лиц) и аренда ячейки в банке (40 – 100 рублей в сутки).
В договоре не нужно выделять отдельную цену по каждому объекту – указывается общая стоимость.
Порядок расчета стороны прописывают в заключенном документе:
- полный расчет и переход прав собственности после регистрации;
- постепенное внесение платежей (в соглашении указывается сумма каждого платежа и сроки).
Внимание!Участники сделки самостоятельно определяют способ расчета (наличный или безналичный).
Можно ли расторгнуть соглашение?
Участники сделки заранее обсуждают условия расторжения сделки.
Подобными основаниями выступают:
- несвоевременное внесение платы либо полное ее невнесение;
- возникновение обстоятельств, не оговоренных ранее;
- обнаружение факторов, касающихся использования надела, и не указанных в договоре.
Участники вправе расторгнуть договор при обоюдном согласии.
Дополнительная причина расторжения – признание документа недействительным. Это случается, когда не были указаны предусмотренные по закону условия, при заключении сделки использовались поддельные документы, или договор подписывался с нарушением норм законодательства.
Заключение
Таким образом, договор купли – продажи дома с земельным участком оформляется в письменной форме. По желанию участники сделки могут заверить документ у нотариуса. Для признания сделки законной договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. По окончании процедуры гражданину выдают выписку со сведениями о новом владельце.