Кадастровая оценка земельных участков
Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.
Содержание
Описание государственной процедуры
Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.
Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.
Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.
Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.
В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:
- сбора информации;
- разделения города на зоны;
- исчисления стоимости оценивания;
- ценового зонирования города;
- фиксирования итогов оценки.
Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.
Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:
- Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
- Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
- Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.
Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.
Нормативная база
Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
- «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
- «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
- «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
- «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ
При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
- Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
- Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»
- Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
- Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
- Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»
Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
- Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
- Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»
Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:
- «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
- «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
- «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»
Сроки проведения
Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
- изменить площадь или границы участка;
- изменить вид предназначения;
- перевести в другую категорию;
- исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.
Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.
Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.
Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.
Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
Как проводится
Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
Проводится в несколько этапов:
- Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
- Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
- Производится кадастровая оценка.
- Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
- Производится экспертиза отчета.
- Утверждаются результаты работы оценщиков.
- Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.
Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:
- Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
- Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
- Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
- Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
- Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
- Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.
Методика
Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.
Затратный подход
Определяется себестоимость участка.
Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.
Сравнительный
Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.
Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.
На таком подходе основываются методы:
- Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
- Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
- Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
- Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
- Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
- Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
Доходный
Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.
- с учетом рисков вложения капиталов;
- с умением прогнозировать движение денежных потоков;
- анализировать информацию данного сегмента рынка;
- предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
- определение капитализации расчетного рентного дохода;
- учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.
Оспаривание
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.
При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.
Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.
При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.
Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.
В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.
Заключение
Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.