Подробная инструкция как перевести землю сельхозназначения в ИЖС и стоимость переоформления

Foto1Зачастую земли сельхозназначения находятся в непосредственной близости от населенных пунктов, или даже примыкая к ним.

В таких случаях возникает соблазн использовать эти земли не по целевому назначению, а, например, для ведения строительных работ.

Низкий бонитет таких участков делает процедуру перевода сельхозземель в другую категорию вполне возможной.

Необходимость строительства жилого дома или другой капитальной постройки возникает и у владельцев участков, выделенных под

Правильная трактовка норм действующих НПА поможет достичь желаемой цели законными путями.

Когда можно поменять статус сельхоз земли

ИЖС является одним из видов разрешенного использования земли. Такая цель использования участка является гарантией возможности законного возведения домов и коттеджей, предназначенных для проживания одной семьи.

Участки ИЖС пользуются повышенным спросом на рынке недвижимости и этому есть логичное объяснение:

  • В построенном доме можно оформить регистрацию по месту жительства.
  • Легко зарегистрировать права на постройку и сделать ее предметом сделки.

Смена ВРИ участка на ИЖС происходит по общему порядку: изменение категории земель «Сельхозземли» на категорию «Земли поселений», выбор нужного вида разрешенного использования.

Foto2Если участок сельскохозяйственной земли находится в черте населенного пункта или прилегает к нему, то смена категории земель технически возможна.

При несоблюдении этого условия в переводе земли вам будет отказано.

В случае владения дачным участком или участком, выделенным под садоводство, вы получаете возможность зарегистрировать постройку как объект ИЖС без смены категории земельного участка.

Единственное требование — соблюдение при строительстве определенных требований. Только в этом случае дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию и может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Необходимые документы

Если интересующий вас земельный участок подпадает под действие градрегламентов и ПЗЗ территории, то смена его ВРИ регламентируется действием следующих документов:

В случае необходимости смены категории земли юристы рекомендуют пользоваться нормами закона 172-ФЗ.

Условия для смены ВРИ

Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически невыгодна.

Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.

Будьте готовы к тому, что придется обосновать перевод участка земли в менее ценную категорию.

Foto3Органом, уполномоченным на проведение смены категории земли сельхозназначения на земли поселений, является администрация областного правительства.

Порядок смены категории наделов устанавливается законами субъектов РФ.

Узнать условия перевода можно, ознакомившись с нормативно-правовыми актами, действующими на территории вашей области.

Смена категории земли допускается законом в исключительных случаях, один из которых – изменение границ населенного пункта. В этом случае изменение вида разрешенного использования участка осуществляется одновременно со сменой категории земли.

Чтобы перевести землю сельхозназначения в ИЖС (т.е. для изменения в дальнейшей на этот ВРИ), необходимо произвести следующие действия:

  • Подача ходатайства в администрацию поселения о внесении участка в черту населенного пункта. Администрация муниципального района принимает заявления, касающиеся участков, расположенных на межселенных территориях.
  • Проведение оценки целесообразности изменения границ населенного пункта.
  • При положительном заключении о возможности включения участка в черту населенного пункта, передача ходатайства и заключения в орган исполнительной власти области.
  • Принятие решения органом исполнительной власти субъекта РФ о расширении границ населенного пункта и изменении вида разрешенного использования земли. Уполномоченному органу законом отводится 30 дней на принятие решения или вынесение отказа.

Проведение публичных слушаний не требуется, так как категория земли меняется для возможности осуществления на участке деятельности по строительству жилья.

Как происходит перевод земельного участка

Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.

Foto4Ходатайство должно содержать следующую информацию:

  • Кадастровый номер объекта недвижимости. В некоторых случаях – площадь участка, описание его местоположения.
  • Имеющаяся и желаемая категория земли.
  • Экономическое обоснование процедуры смены категории надела.
  • Удостоверение прав на участок.

Все указываемые сведения должны подтверждаться документально.

После рассмотрения ходатайства распорядительный документ органа исполнительной власти субъекта РФ направляется в местную администрацию.

Муниципалитет при получении положительного решения вышестоящей инстанции направляет документ в органы Росреестра (Кадастровую палату) для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра.

В пятнадцатидневный срок в Кадастр вносятся данные о новой категории земли и присвоенном ВРИ участка.

Стоимость

Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.

Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:

  • Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
  • Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.

Foto5Если права на участок должным образом не зарегистрированы, придется пройти процедуру межевания земельного участка.

После этого, происходит постановка на кадастровый учет с одновременной регистрацией факта владения землей.

Стоимость этой процедуры варьируется от 7000 до 57000 руб., в зависимости от юридического статуса заказчика процедуры и площади участка.

Смену категории и ВРИ земельного надела можно доверить юристу, он сообщит точно сколько это будет стоить. В этом случае финансовые траты, в зависимости от сложности случая, могут достичь 100 тыс. руб.

Могут ли отказать?

Исчерпывающий перечень причин для отказа удовлетворения ходатайства приводится в административном регламенте оказания государственной услуги.

Как правило, это:

  • Подача ходатайства лицом, не имеющим на это юридического права.
  • Представлен неполный перечень сопроводительных документов или их форма противоречит требованиям действующего законодательства.

Основания для отказа обязательно доводятся до сведения заявителя и могут быть им исправлены в любое время. Откорректированный пакет документов повторно подается в уполномоченный орган власти.

Foto6В случае отказа удовлетворения ходатайства по причине недостаточности его мотивировки имеет смысл рассмотреть вариант со сменой ВРИ на другой вид, позволяющий вести строительство на сельхоз землях – СНТ, ДНП.

Переоформить возможно для участков, не относящихся к группе сельскохозяйственных угодий.

Ходатайство о смене ВРИ земли подается в местную администрацию, где рассматривается рабочей группой с учетом результатов публичных слушаний.

Если поменять категорию земли на «Земли поселений», то это повлечет за собой повышение суммы налога на участок — вырастет кадастровая стоимость земли и ставка налога.

Заключение

Смена разрешения использования сельскохозяйственной земли на ВРИ ИЖС связана с необходимостью перевода земель в другую категорию. Данные полномочия принадлежат субъекту РФ и осуществляются на безвозмездной основе.

Процедура не требует проведения публичных слушаний и занимает от момента подачи ходатайства до внесения изменений в Земкадастр около 60 дней.

Комментарии
  • @Олеся 17.10.2023

    Подскажите пожалуйста, земля в категории: земли населенных пунктов, разрешение: сельскохозяйственное производство. В этом случае строительство дома разрешено? и нужно ли переводить ЗУ в ИЖС?

  • @Анастасия 08.06.2023

    Здравствуйте! У менять есть 6га земли сельхозназначения, могу ли я частично переоформить ее под ИЖС и частично размежевать?

    • @Dimodan 16.12.2023

      Переоформление земель сельхозназначения на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и размежевание являются процедурами, регулируемыми законодательством. Возможность частичного переоформления и размежевания зависит от местоположения земельного участка и действующих правовых актов.
      Сначала необходимо изучить местное планирование и проверить, какие земли могут быть разрешено использовать под ИЖС в вашем районе. Затем рассмотрите общие принципы размежевания, которые устанавливают, какую часть земли можно использовать под нежилое строительство, а какую – под ИЖС.
      Если законодательство предоставляет возможность частичного переоформления и размежевания, следующий шаг – составление проекта межевания, в котором определяются границы и размеры участков под каждый тип использования. Проект должен соответствовать требованиям местных органов управления земельными ресурсами и строительства.
      После утверждения проекта межевания, необходимо обратиться в местное управление земельными ресурсами для получения разрешения на переоформление и размежевание участка. Могут потребоваться дополнительные документы, такие как кадастровые планы, технические условия и т.д.
      Важно учесть, что процесс переоформления и размежевания земли связан с определенными ограничениями и условиями. Возможно установление минимального размера земельных участков под ИЖС или требования к инфраструктуре.
      В итоге, возможность частичного переоформления земли сельхозназначения под ИЖС и ее размежевания определяется соответствующими законодательными актами и местными правилами. Чтобы получить более точную и детальную информацию, рекомендуется обратиться в местные органы управления земельными ресурсами или квалифицированным специалистам в данной области.

  • @Вячеслав 11.03.2023

    добрый вечер у меня участок 5 соток в собственности.сельхозназначения .могу ли я построить дом?

    • @Аристарх 29.04.2023

      Если участок земли имеет сельскохозяйственное назначение, то по законодательству РФ на нем запрещено строительство жилых домов. Однако, в некоторых случаях возможно изменение категории земельного участка и перевод его в земли населенных пунктов с целью строительства жилого дома.

      Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением на изменение целевого назначения земельного участка. В дальнейшем, после рассмотрения заявления, выдается соответствующее разрешение или отказ в переводе земли в земли населенных пунктов. В случае получения разрешения, можно начинать проектирование и строительство жилого дома.

  • @Светлана 11.10.2022

    Земли сельхозназначений, разрешенная деятельность — ведение дачного хозяйства, разрешено ли строительство дома?

    • @Надежда 05.12.2022

      В данном случае необходимо, уточнить, есть ли в собственности дачный участок. Если да, то закон разрешает постройку как садового, так и жилого домов. В первом случае, сооружение будет служить лишь для сезонного использования, и строится без проблем. Его постройку можно узаконить самостоятельно с помощью уведомления. Во втором случае сначала необходимо будет узнать, в какой территориальной зоне расположен участок. То есть указанная площадь земли должна входить в разрешенный для строительства сектор. 

  • @Андрей 20.06.2022

    Договор аренды с Росимугеством на 49 лет, земли сельхоз назначения . На данный момент назначение использования земель поменялся на ИЖС. Может ли Росимущество расторгнуть со мной расторгнуть договор?

    • @Ренат 18.09.2022

      Здравствуйте! Согласно 46 статье 600 Росимущество в связи с изменениями на участке ИЖС может расторгнуть договор по следущим причинам. 

      Нарушение некоторых пунктов в договоре. 

      Неправомернав сдача ИЖС в аренду

      Порча имущества и прилежащих сооружений на участке

      Невсение арендной платы в срок согласно договору. 

      Если эти пункты нарушены то Рос имущество может расторгнуть договор в одностороннем порядке. 

  • @Олег 03.05.2018

    Что делать, если при желании перевести свою землю, которой я владею в ИЖС, администрация мне в этом отказывает? Надо судиться?

    • @Евгений 07.05.2018

      Чтобы поменять категорию з/у нужно подготовить пакет документов и подать их в администрацию по месту земельного участка. Потом глава администрации выдает свое решение об изменении категории или отказ в письменном виде. Этот отказ можно обжаловать в суде. Только тогда сведения об изменении категории вносятся в гос.кадастр недвижимости.

    • @Анна 08.05.2018

      Олег,,добрый день.
      Администрация просто так вам не может отказать. Скорее всего, вы просто собрали не все документы. Судиться не надо, просто перепроверьте пакет документов и подайте снова.

    • @Элина 08.05.2018

      Здравствуйте, Олег! Естественно, что одного Вашего желания перевести Вашу землю в ИЖС мало. Для осуществления перевода необходимо собрать определенный пакет документов и вместе с ходатайством о смене категории земли подать в местную администрацию. Вам пришел отказ по причине неполного пакет документов. Откорректируйте пакет документов и повторно подайте ходатайство.

      • @Павел 21.02.2023

        Добрый день! какой пакет документов является полным?
        гна какой земле можно стоить дом на вечно?
        у меня земля в подарок но она сейчас одним куском в 600000 м2, сельхозка и мне надо вывести свои 40 соток но пока не оформлено ничего, как это правильно сделать, какие этапы?

        • @Аристарх 29.04.2023

          Чтобы построить дом «на вечно» на земельном участке, необходимо иметь право собственности на этот участок. Но даже если право собственности у вас есть, существует ряд ограничений на использование земельного участка. Например, есть зоны, где строительство запрещено, например, в зоне особо охраняемых природных территорий. Кроме того, строительство может быть запрещено в зонах повышенной опасности, например, на грунтах с высоким уровнем грунтовых вод или на склонах с высокой опасностью оползней.

          Что касается процесса выделения участка из сельхозназначения, то для начала вам необходимо обратиться в местное отделение Росреестра. Здесь вы сможете узнать о порядке оформления права собственности на земельный участок и получить консультацию по всем возникшим вопросам. В зависимости от региона и конкретных условий участия в программах государственной поддержки сельского хозяйства, выделение участка может быть бесплатным или происходить за символическую плату.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *