Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Foto1Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.

Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).

Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.

Знание кадастровой стоимости земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.

Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.

Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.

Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и посчитать налог на земельный участок или имущество.

Из чего складывается стоимость земли?

Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.

При более точных расчетах учитывается также:

  • категория земли;
  • вид использования;
  • местоположение населенного пункта;
  • качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
  • возраст участка, рельеф, качество почвы;
  • отсутствие/наличие, качество, количество строений;
  • окружение, экономическое и социальное развитие.

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.

Методика расчета

Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.

Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Foto2Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.

Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.

Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.

Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.

По какой формуле и как рассчитать?

Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.

Самая простая формула:

Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

  • S – площадь (м2);
  • Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
  • Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
  • К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.

Данные доступны на сайте Росреестра.

Описание расчета и пример

Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке https://rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.

Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:

Foto3

В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:

Foto4

Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:

Foto5

Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:

Foto6

К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.

Стоимость:

500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Изменение данных, внесенных в кадастр

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

  • категория земли;
  • права собственности;
  • адрес;
  • описание расположения;
  • площадь;
  • исчезли природные объекты (водоем, лес).

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.

После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.

Полезное видео

Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно оспорить без самостоятельных расчетов.

Заключение

Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.

Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно. Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.

Комментарии
  • @Лена 08.05.2018

    Можно попробовать подать исковое заявление в суд. Для этого нужно предоставить необходимый перечень документов. К сожалению, с оплатой налогов такой способ зачастую не помогает.

  • @Нина 03.05.2018

    Действительно налоги на землю растут с такой бешеной скоростью, что владельцы в конечном итоге не могут его оплачивать. Реально ли как-то уменьшить кадастровую стоимость ЗУ? Если да, то куда следует обращаться с претензией?

    • @Анна 07.05.2018

      Нина, добрый день.
      Нет, такой возможности нет. Претензии можно подавать в администрацию региона, но они не помогут с оплатой налогов. Обычно подают претензии, если владельцы земли уверены, что их часть земли захватили соседи.

    • @Елена 08.05.2018

      Оспорить кадастровую стоимость ЗУ возможно только в судебном порядке. Основным документом, доказывающим то, что кадастровая стоимость реально завышена, будет кадастровая выписка из кадастра. Для того, чтобы оспорить результат кадастровой оценки ЗУ, необходимо для начала подать заявление с приложенными к нему документами в специальную комиссию. Если в течении месяца комиссия по каким либо причинам не вынесет решения, у собственника есть полное право обращаться в суд.

    • @Элина 08.05.2018

      Нина, основанием для пересмотра кадастровой стоимости ЗУ являются недостоверные сведения об участке. Оспорить кадастровую стоимость можно, обратившись с ходатайством в комиссию, занимающуюся рассмотрением таких споров. В заявлении обязательно укажите ФИО,адрес места жительства, причины, по которым кадастровую стоимость Вы считаете неверной. К своему заявлению приложите пакет документов, состоящий из выписки из ЕГРН,копию правоустанавливающего документа на участок, документы, которые подтверждают недостоверность сведений о ЗУ, в бумажном и электронном видах отчет об оценке рыночной стоимости земли.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *