Основные аспекты соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

Соглашение об аренде земельного участка заключается на определенный срок.

По истечению этой даты договор либо автоматически продлевается, либо отношения между арендатором и арендодателем прекращаются.

Однако закон предусматривает ситуации, когда расторгнуть соглашение можно досрочно. Нюансы оформления данного документа обсудим ниже в статье.

Причины

Основания для досрочного расторжения арендных отношений перечислены в ст. 619 и 620 Гражданского Кодекса России:

  • ухудшение состояния земли;
  • просрочка платежа сроком более 2 месяцев;
  • создание арендодателем препятствий для пользования участком;
  • участок имеет недостатки, которые не были выявлены вначале;
  • неисполнение пунктов договора аренды.

Последняя причина — изменяющаяся. Она напрямую зависит от того, что конкретно прописано в первоначальном документе. Например, арендное соглашение может включать пункт о запрете на субаренду.

Если арендополучатель передаст хотя бы часть надела третьим лицам для временного пользования, то это будет считаться серьезным нарушением. Хотя по закону запрета на субаренду нет.

Нельзя расторгнуть договор досрочно в период проведения полевых сельскохозяйственных работ. Это указано в ст. 46 Земельного Кодекса РФ, но касается только земель сельхоз назначения.

Условия для досрочного прекращения сделки

Досрочное прекращение аренды происходит по взаимному согласию или через суд.

Есть определенный регламент, которого должны придерживаться стороны:

  1. Уведомление. Сторона-инициатор должна сообщить другому участнику сделки о намерении прервать отношения. Законом не установлена форма такого уведомления.

    Допускается устное сообщение или письменное. Рекомендуется направлять уведомление в виде заказного письма. Таким образом, инициатор может отследить дату получения уведомления.

  2. Ожидание ответа. В соответствии со ст. 452 ГК РФ после получения уведомления получатель должен в течение 1 месяца дать ответ.

    В течение этого срока арендатор или арендодатель могут исполнить свои обязательства (например, оплатить задолженность) и договориться о дальнейшем пользовании наделом. Еще один возможный исход — стороны соглашаются на мирное расторжение договора аренды. Если этого не произошло, инициатор может обратиться в суд.

  3. Подписание документов. Необходимо составить соглашение о расторжении и некоторые другие бумаги.

Мирное соглашение — наиболее простой и удобный способ прекратить деловые отношения. Достаточно лишь составить документ. Правила его заполнения описаны ниже.

Правила заполнения бланка

Соглашение о расторжении аренды земельного участка является приложением к основному договору и недействительно без него. Поэтому в самом соглашении можно ссылаться на пункты основных бумаг. Документ не требует нотариального заверения.

Законодательных норм для его заполнения также нет. Однако при составлении документа необходимо придерживаться правил деловой документации. Соглашение о расторжении заключается в 2 экземплярах.

В самом документе должна содержаться следующая информация:

  1. ФИО сторон. По желанию договор может быть дополнен контактными или паспортными данными.
  2. Ссылка на договор аренды — дата заключения, номер регистрации. Если ранее он продлевался с помощью доп. соглашения, можно указать реквизиты и этого документа.
  3. Причина расторжения сделки.
  4. Обязательства сторон после расторжения договора. Этот этап можно пропустить, если арендатор к моменту составления документа привел участок в первоначальный вид. В таком случае достаточно указать отсутствие претензий.

    Если гражданин, который пользовался делянкой, ухудшил состояние земли, арендодатель имеет право на получение компенсации. Это правило работает и в обратную сторону. Неотделимые улучшения, произведенные с согласия владельца участка, должны быть компенсированы арендатору при расторжении договора.

  5. Подписи сторон, дата заключения договора и прекращения отношений.

Расторгнуть договор об аренде земли можно частично, т.е. не на весь надел, а лишь на определенную его часть. Такая практика характерна для участков, где арендатор построил дом (даже если он еще не достроен). Большая часть земли может быть отчуждена, за исключением площади под застройку.

Что делать после подписания договора?

Недостаточно составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Также стороны должны уладить момент передачи земли владельцу. Для этого составляется акт приема-передачи земли.

Его можно составить еще до заключения соглашения, чтобы потом на него ссылаться для получения компенсации.

Акт приема-передачи составляется владельцем земли при личном осмотре участка. Выявляются улучшения и ухудшения за время пользования. В документе можно указать постройки, согласованные с собственником, и самострой.

Соглашение о расторжении аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре. Делает это собственник участка.

При себе в отделении необходимо иметь:

  1. паспорт;
  2. договор;
  3. квитанцию об оплате госпошлины.

Договор необходимо зарегистрировать в течение месяца после его составления, вне зависимости от того, когда прекращаются отношения (после фиксации документа в системе или до этого). Рекомендуется заранее урегулировать все имущественные и денежные вопросы.

Спорные моменты

Не всегда расторжение договора аренды проходит гладко. Стороны должны хорошо знать свои права и обязанности, поскольку досрочное прекращение отношений без серьезных оснований невозможно по закону.

Смена собственника

Собственник может продать надел земли, который арендуется второй стороной. Смена владельца не является основанием для прекращения арендных отношений. Однако необходимо составить и зарегистрировать доп.соглашение к договору аренды с указанием нового владельца участка.

Такое же правило касается смерти арендатора. Его обязанности по пользованию и оплате земли переходят наследникам. Расторжение сделки при смене одной из сторон допускается только в случае, если это указано в соглашении об аренде.

Игнорирование извещения

Если у инициатора есть серьезные основания для прекращения аренды, он должен уведомить вторую сторону сделки.

Если в течение месяца ответа не последовало, инициатор должен обратиться в суд. Подается иск о досрочном прекращении договора аренды с обязательным указанием оснований и подтверждением аргументов.

Одновременно с иском о прекращении аренды инициатор может подать иск на компенсацию. В судебном порядке будет установлена сумма возмещения при ухудшении состояния земли и для других ситуаций. Эта сумма будет взыскана с ответчика в случае положительного решения о расторжении аренды.

Самовольные постройки являются фактором ухудшения состояния земли. Суд может обязать ответчика к сносу самостроя за собственный счет или возмещение расходов на снос, если этим будет заниматься арендодатель.

Заключение

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка может быть заключено в любой момент до истечения срока пользования землей. При обоюдном согласии достаточно заполнить бланк и зарегистрировать его в Росреестре. После выполнения всех обязательств отношения между арендатором и арендодателем прекратятся.

Комментарии
  • Комментариев нет

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: